Aankoopmakelaar

Er komt meer bij kijken bij het aankopen van een woning dan dat u in eerste instantie zou verwachten. U krijgt o.a. te maken met een onderzoeksplicht. Dit is een check waarvoor u zelf verantwoordelijk bent om te onderzoeken wat de huidige staat is van de woning die u op het oog heeft. Daarnaast krijgt u te maken met het bepalen van een energielabel als u een nieuwbouwwoning koopt, het aanvragen van een bouwtechnische keuring en een check op de VvE wanneer u een appartement wilt kopen. Als laatste zit er bij de aankoop van een woning juridische rompslomp verbonden. Van der Borden ontzorgt u tijdens het hele proces en u wordt ondersteunt in alle stappen van het aankopen van uw toekomstige woning.

De voordelen van een aankoopmakelaar van Van der Borden Vastgoedprofessionals zijn:

• Een ervaren deskundige die veel kennis heeft van de (lokale) markt.
• Advies om door de huidige situatie van het betreffende huis heen te kijken. Denk daarbij aan een verbouwing, herindeling van het huis of verduurzaming van de woning waarbij uw toekomstige woning in waarde kan verhogen.
• Het op de hoogte stellen van vaak voorkomende gebreken.
• U behoeden voor eventuele juridische haken en ogen. Wij hebben een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering.
• Een eerlijk oordeel op de waarde van het betreffende huis. Wij beschikken over allerlei tools en een rijke database, waardoor we precies weten wat een huis echt waard is.
• Wij houden het hoofd koel, zodat u de beste keuzes kan maken en niet teveel betaalt voor het huis.
• Wij nemen alle complexe documentatie uit handen voor de aankoop van een woning en zorgen dat alles tot in de puntjes geregeld wordt.

Helaas is het niet meer mogelijk om het volledige bedrag dat nodig is voor het kopen van een huis te financieren met behulp van een hypotheek. Sinds 2018 is het alleen nog maar mogelijk om de woningwaarde te financiëren bij een hypotheekverstrekker. Dit betekent dat wanneer u een huis wilt kopen, u altijd eigen geld nodig heeft. Dit eigen geld wordt kosten koper genoemd.

Wanneer u een huis wilt kopen, zijn er bijkomende kosten. Dit zijn de ‘kosten koper’ en bestaat uit:

• De overdrachtsbelasting
  De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom van de woning. De overdrachtsbelasting vervalt voor een nieuwbouwwoning en wanneer u onder de 35 jaar bent, kunt u eenmalig gebruik maken een vrijstelling. Deze vrijstelling is alleen geldig voor woningen onder de €400.000,-.
• De notariskosten
  Wanneer u een huis wilt kopen, bent u verplicht een notaris in te schakelen. De notaris is verantwoordelijk voor het opmaken van het eigendomsbewijs, de inschrijving in het Kadaster en kosten voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte.
• Aanvullende kosten
  Er zijn aanvullende kosten, al zijn deze kosten niet altijd van toepassing voor het kopen van een woning. Een aantal voorbeelden van aanvullende kosten zijn het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), taxatie en bouwtechnische keuring.

Als de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor rekening van de koper. Deze kosten worden verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven. De verkoopmakelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Wanneer de verkoopmakelaar twijfelt over de gegeven informatie moet de verkoopmakelijk verder onderzoek doen.

Zoals eerder beschreven heeft de koper een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen en in sommige gevallen is het advies om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

U bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw bod door een tegenbod te doen of door expliciet te melden dat u in onderhandeling bent. U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopend makelaar zegt dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De vraagprijs moet gezien worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, is de verkoper/eigenaar de enige die kan beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Ja, dat mag. In de huidige markt zijn er vaak zo veel belangstellenden die de vraagprijs of zelfs meer bieden, dat de verkoper op advies van zijn makelaar besluit de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen.

Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken dan leggen wij de afspraken vast in de koopovereenkomst.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

1. Financieringsvoorbehoud.
2. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
3. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie.
4. NVM No-Risk clausule.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke drie dagen bedenktijd in werking.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. Uw makelaar van Van der Borden Vastgoedprofessionals kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

In principe geldt dat u een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt, maar er zijn uitzonderingen. In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn. Laat u grondig onderzoek na, dan is er een grotere kans dat u de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.

Een aantal voorbeelden van de meest voorkomende verborgen gebreken zijn:

• Een lekkage
• Asbest
• Funderingsproblemen
• (Sterk) vervuilde grond
• Een dakconstructie die rot is

Bij verborgen gebreken kunt u de verkoper aansprakelijk te stellen. Dit kan in twee situaties, namelijk wanneer het verborgen gebrek zo ernstig is dat de woning niet normaal gebruikt kan worden of wanneer het gebrek bekend was bij de verkoper, maar dit niet gemeld is aan u. Hiervoor heeft u wel juridische hulp nodig en u kunt hierover altijd overleggen met uw makelaar.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen.

Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces en de woning wordt te koop aangeboden via Van der Borden Vastgoedprofessionals, dan is het verstandig zelf een aankoopmakelaar in te schakelen. Wij kunnen u daarbij adviseren.

In het kader van gerechtvaardigd belang van de verkoper/verhuurder mag de makelaar t.b.v. een bezichtiging minimaal naam en adres vragen van koper. Er mag op dat moment nog niet gevraagd worden naar bijvoorbeeld financiële informatie om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaat kopers om zodoende het aantal bezichtigingen te beperken.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te verkrijgen via Van der Borden Vastgoedprofessionals. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.