Veelgestelde vragen

Er komt meer bij kijken bij het aankopen van een woning dan dat u in eerste instantie zou verwachten. U krijgt o.a. te maken met een onderzoeksplicht. Dit is een check waarvoor u zelf verantwoordelijk bent om te onderzoeken wat de huidige staat is van de woning die u op het oog heeft. Daarnaast krijgt u te maken met het bepalen van een energielabel als u een nieuwbouwwoning koopt, het aanvragen van een bouwtechnische keuring en een check op de VvE wanneer u een appartement wilt kopen. Als laatste zit er bij de aankoop van een woning juridische rompslomp verbonden. Van der Borden ontzorgt u tijdens het hele proces en u wordt ondersteunt in alle stappen van het aankopen van uw toekomstige woning.

De voordelen van een aankoopmakelaar van Van der Borden Vastgoedprofessionals zijn:

• Een ervaren deskundige die veel kennis heeft van de (lokale) markt.
• Advies om door de huidige situatie van het betreffende huis heen te kijken. Denk daarbij aan een verbouwing, herindeling van het huis of verduurzaming van de woning waarbij uw toekomstige woning in waarde kan verhogen.
• Het op de hoogte stellen van vaak voorkomende gebreken.
• U behoeden voor eventuele juridische haken en ogen. Wij hebben een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering.
• Een eerlijk oordeel op de waarde van het betreffende huis. Wij beschikken over allerlei tools en een rijke database, waardoor we precies weten wat een huis echt waard is.
• Wij houden het hoofd koel, zodat u de beste keuzes kan maken en niet teveel betaalt voor het huis.
• Wij nemen alle complexe documentatie uit handen voor de aankoop van een woning en zorgen dat alles tot in de puntjes geregeld wordt.

Helaas is het niet meer mogelijk om het volledige bedrag dat nodig is voor het kopen van een huis te financieren met behulp van een hypotheek. Sinds 2018 is het alleen nog maar mogelijk om de woningwaarde te financiëren bij een hypotheekverstrekker. Dit betekent dat wanneer u een huis wilt kopen, u altijd eigen geld nodig heeft. Dit eigen geld wordt kosten koper genoemd.

Wanneer u een huis wilt kopen, zijn er bijkomende kosten. Dit zijn de ‘kosten koper’ en bestaat uit:

• De overdrachtsbelasting
  De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom van de woning. De overdrachtsbelasting vervalt voor een nieuwbouwwoning en wanneer u onder de 35 jaar bent, kunt u eenmalig gebruik maken een vrijstelling. Deze vrijstelling is alleen geldig voor woningen onder de €400.000,-.
• De notariskosten
  Wanneer u een huis wilt kopen, bent u verplicht een notaris in te schakelen. De notaris is verantwoordelijk voor het opmaken van het eigendomsbewijs, de inschrijving in het Kadaster en kosten voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte.
• Aanvullende kosten
  Er zijn aanvullende kosten, al zijn deze kosten niet altijd van toepassing voor het kopen van een woning. Een aantal voorbeelden van aanvullende kosten zijn het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), taxatie en bouwtechnische keuring.

Als de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor rekening van de koper. Deze kosten worden verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven. De verkoopmakelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Wanneer de verkoopmakelaar twijfelt over de gegeven informatie moet de verkoopmakelijk verder onderzoek doen.

Zoals eerder beschreven heeft de koper een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen en in sommige gevallen is het advies om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

U bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw bod door een tegenbod te doen of door expliciet te melden dat u in onderhandeling bent. U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopend makelaar zegt dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De vraagprijs moet gezien worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, is de verkoper/eigenaar de enige die kan beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Ja, dat mag. In de huidige markt zijn er vaak zo veel belangstellenden die de vraagprijs of zelfs meer bieden, dat de verkoper op advies van zijn makelaar besluit de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen.

Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken dan leggen wij de afspraken vast in de koopovereenkomst.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

1. Financieringsvoorbehoud.
2. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
3. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie.
4. NVM No-Risk clausule.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke drie dagen bedenktijd in werking.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. Uw makelaar van Van der Borden Vastgoedprofessionals kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

In principe geldt dat u een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt, maar er zijn uitzonderingen. In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn. Laat u grondig onderzoek na, dan is er een grotere kans dat u de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.

Een aantal voorbeelden van de meest voorkomende verborgen gebreken zijn:

• Een lekkage
• Asbest
• Funderingsproblemen
• (Sterk) vervuilde grond
• Een dakconstructie die rot is

Bij verborgen gebreken kunt u de verkoper aansprakelijk te stellen. Dit kan in twee situaties, namelijk wanneer het verborgen gebrek zo ernstig is dat de woning niet normaal gebruikt kan worden of wanneer het gebrek bekend was bij de verkoper, maar dit niet gemeld is aan u. Hiervoor heeft u wel juridische hulp nodig en u kunt hierover altijd overleggen met uw makelaar.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen.

Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces en de woning wordt te koop aangeboden via Van der Borden Vastgoedprofessionals, dan is het verstandig zelf een aankoopmakelaar in te schakelen. Wij kunnen u daarbij adviseren.

In het kader van gerechtvaardigd belang van de verkoper/verhuurder mag de makelaar t.b.v. een bezichtiging minimaal naam en adres vragen van koper. Er mag op dat moment nog niet gevraagd worden naar bijvoorbeeld financiële informatie om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaat kopers om zodoende het aantal bezichtigingen te beperken.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te verkrijgen via Van der Borden Vastgoedprofessionals. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Wanneer u een huis wilt kopen en daarvoor een hypotheek moet aanvragen, is het nodig om een taxatie te laten uitvoeren door een gecertificeerde taxateur. Dit is namelijk een eis van de hypotheekverstrekker. Hiervoor bent u bij Van der Borden Vastgoedprofessionals aan het juiste adres. Onze NVM-taxateur helpt u bij het bepalen van de marktwaarde (taxatie) van het huis, passend in de huidige woningmarkt van uw regio. Aangezien dit maatwerk is en wordt bepaald aan de huidige markt kan het betekenen dat de marktwaarde afwijkt van de WOZ-waarde.

WOZ-waarde

Een WOZ-waarde is de waarde van uw woning die wordt gebruikt voor het bepalen van belastingen en heffingen door gemeente en hoogheemraadschap. De bepaling van de WOZ-waarde wordt gedaan door te kijken naar vergelijkbare woningen in de buurt en hier wordt het gemiddelde van genomen. Er wordt geen rekening gehouden met de staat van onderhoud, de omgeving en andere omstandigheden.

De WOZ-waarde wordt altijd genomen van 1 januari het jaar ervoor. Dit kan er dus in resulteren dat de marktwaarde 1 tot 2 jaar achterloopt en kan de WOZ-waarde afwijken omdat er in de huizenmarkt veel prijsschommelingen kunnen zijn.

Marktwaarde

Een marktwaarde van een woning is de waarde van een woning als deze op de markt wordt verkocht en deze wordt vastgesteld met behulp van onze taxateur. Onze NVM-taxateur bezichtigt het huis en bekijkt de plus- en minpunten van onder andere het type huis, de grootte ervan, de staat van onderhoud en de ligging. Aan de hand van de bezichtiging maakt onze taxateur een gedegen marktanalyse en hierbij wordt ook gebruik gemaakt van uitgebreide NVM-tools. De marktwaarde is van belang voor bijvoorbeeld de financiering van een woning.

Afhankelijk van de hoogte van de marktwaarde kan het taxatierapport worden gevalideerd door een taxatie-instituut. Hierdoor beschikken u en uw hypotheekverstrekker over een betrouwbare waarde van de woning.

Verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde

Beide waarden zijn dus verschillend en worden gebruikt voor een ander doel. Ze kunnen hetzelfde zijn, maar worden niet voor hetzelfde gebruikt.

Naast de marktwaarde geven wij soms een waardebepaling af. Dit is een grove schatting van de waarde van een woning en niet te vergelijken met de taxatiewaarde (marktwaarde) die wij normaal afgeven. De waardebepaling dient doorgaans als een basis om te komen tot een vraagprijs voor een te verkopen woning.

De kosten voor een taxatierapport kunnen verschillen per taxatiebureau en makelaar. Het bedrag ligt vaak tussen €550,- en €1.000,- en is ook afhankelijk van het aantal uur dat een taxateur besteedt aan het maken van het rapport. Goed om te weten is dat de kosten van de taxatie voor u als koper zijn. Deze zijn wel weer fiscaal aftrekbaar.

Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waardeoordeel van een woning en het uitbrengen van een rapport. Wanneer u een huis wilt kopen, geeft u dus de opdracht voor het creëren van dit rapport.

Een opdracht tot taxatie staat los van een opdracht geven tot het verrichten van een bouwtechnische keuring. De NVM-taxateur van Van der Borden Vastgoedprofessionals biedt u altijd vooraf de taxatie-opdracht ter ondertekening aan.

Wanneer u ons als aan- of verkoopmakelaar inschakelt is het niet mogelijk om de taxatie door ons te laten doen. De taxatie moet altijd gebeuren door een taxateur die onafhankelijk is en deze mag dus niet betrokken zijn bij de aan- of verkoop van de woning. Wel kunnen wij u ondersteunen in het vinden van een taxateur die dit voor u kan doen. Wanneer u ons niet inschakelt als aan- of verkoopmakelaar zullen wij de taxatie uiteraard graag voor u verzorgen.

Nadat de opdracht is gegeven, bezoekt onze taxateur de woning en taxeert deze op een afgesproken tijdstip. Hiervoor heeft de taxateur het eigendomsbewijs, de kadastrale gegevens en de tekeningen van de woning nodig.

Tijdens een taxatie letten wij op de volgende factoren:

• De huidige staat van het onderhoud
• De inhoud en de oppervlakte van de woning
• De indeling van het huis en of deze functioneel is
• De constructie en wat de kwaliteit is van de gebruikte materialen
• De huidige staat van isolatie en energiezuinigheid
• Verplichtingen en rechten, zoals overpad en erfpacht
• Wat de ligging en omgeving van de woning is
• Het bestemmingsplan
• De huidige marktsituatie

Aan de hand van bovenstaande factoren wordt een taxatierapport opgesteld met daarin de taxatiewaarde van het huis.

Onze NVM-taxateur legt na de taxatie al zijn bevindingen in een taxatierapport vast. De kwaliteit wordt gegarandeerd middels het hanteren van een uniform taxatiemodel dat NVM-taxateurs altijd gebruiken. Met behulp van het taxatierapport is het mogelijk om een hypotheekaanvraag te doen of deze over te sluiten. Dit rapport is namelijk altijd nodig voor het aanvragen van een financiering, maar biedt geen garantie dat u de financiering krijgt. Dit is namelijk afhankelijk van uw inkomsten.

Wanneer u verschillende taxateurs de woning laat taxeren, kan het zijn dat de uitkomsten verschillen. Dit komt doordat een taxatie een deskundige schatting is van de waarde van uw woning of de woning die u wilt kopen.

Wanneer de taxatiewaarde van de woning lager ligt dan de koopsom, dan financieert de hypotheekverstrekker alleen de taxatiewaarde. Dit betekent dat u het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde met eigen vermogen moeten financieren.

De taxateurs van Van der Borden blijven zich periodiek scholen, zodat de kwaliteit gewaarborgd is en de kennis actueel blijft. Onze NVM-taxateur beschikt daarnaast over uitstekende referenties en is dus altijd een betrouwbare keuze.

De exacte makelaarskosten zullen verschillen per makelaar, maar ook welke activiteiten er worden gedaan. Vaak wordt zijn er opstartkosten waarin u moet investeren, zoals uw huis op Funda plaatsen, het plaatsen van een verkoopbord in uw tuin, het opstellen van een publiciteitsplan en het maken van een foto- en/of videorapportage. Het kan zijn dat u deze investering van te voren moet betalen of dat alles bij elkaar wordt samengevoegd wanneer uw huis is verkocht. Wilt u een prijsindicatie? Neem dan contact op met Van der Borden Vastgoedprofessionals en wij zullen alle opties met u bespreken.

Ja, dat is uiteraard mogelijk. Wel is het goed om samen met een makelaar te beslissen hoe de verkoop gaat zijn en aan welk familielid u het huis wilt verkopen. Wilt u uw huis aan uw kind voor een schappelijke prijs verkopen? Of kiest u voor de taxatiewaarde van de woning, waarbij u een deel van de winst dan juist weer schenkt aan uw kind? Aangezien elke situatie verschillend is, is het verstandig om dit persoonlijk met ons te bespreken. Op deze manier kunnen we voor u de juiste deal samenstellen.

U als verkoper bepaalt in overleg met ons waarvoor u uw woning wilt verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar u als verkoper bent uiteindelijk altijd degene die het laatste oordeel geeft. Wij adviseren u over de beste vraagprijs voor uw woning, maar soms heeft u als verkoper daar eigen ideeën over.

Op het moment dat wij een bieding ontvangen op uw woning en wij bespreken dit met u, dan bent u nog niet in onderhandeling. U bent pas in onderhandeling als wij reageren naar de biedende partij door een tegenbod te doen.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden, omdat beide partijen het eens moeten zijn over de prijs. Daarnaast is het in uw recht om te bekijken of er nog meer belangstelling is. Overigens mag u niet met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen. Als uw NVM-makelaar moeten wij dit wel duidelijk melden. Vaak zullen wij, als uw verkoopmakelaar, aan belangstellenden vertellen dat uw woning ‘onder bod’ is. Eventuele belangstellenden mogen dan wel een bod uitbrengen, maar het is pas mogelijk met deze kandidaat in onderhandeling te treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde tot geen resultaat leidt. Wij doen nooit mededelingen over de hoogte van biedingen aan kopers, want dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien wordt als een uitnodiging tot het doen van een bod op een woning. Ook als u de vraagprijs geboden krijgt, kunt u beslissen dit bod niet te aanvaarden en te wachten op een hoger bod.

Ja, dat kan. U kunt de vraagprijs verhogen of verlagen. Andersom kan een potentiële koper ook besluiten om tijdens de onderhandelingen zijn bod weer te verlagen. Zodra u als verkoper een tegenbod doet, vervalt namelijk zijn eerder gedane bod.

Ja, dat mag. Het komt soms voor dat er zoveel belangstellenden (meer dan) de vraagprijs bieden, dat u door het bos de bomen niet meer ziet. U kunt er dan in overleg met ons voor kiezen om de lopende onderhandelingen te stoppen en de biedprocedure te wijzigen. Een optie is dan bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om hun bod uit te brengen. waarna u kunt kiezen met welk bod u de onderhandeling in wilt gaan. Zijn er al toezeggingen gedaan voor de wijziging? Deze dient u wel eerst na te komen alvorens het systeem te wijzigen.

Nee, wij hoeven niet in onderhandeling te gaan met de eerste kandidaat die zich meldt of met de eerste kandidaat die een bod neerlegt. Wij bepalen namelijk samen met u als verkoper de verkoopprocedure.

Zodra de belangrijkste zaken zijn afgestemd, zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden, worden de afspraken door ons schriftelijk vastgelegd in een koopakte. Ontbindende voorwaarden kunnen heel belangrijk zijn voor een koper, maar deze kunt u als verkoper weigeren. Dus als uw koper een ontbindende voorwaarde wil voor bijvoorbeeld zijn financiering, dan dit direct worden vermeld bij het uitbrengen van zijn bod.

Zodra de koper en u als verkoper de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van uw woning. Wordt dit niet gedaan, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer? Dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting van 2% wanneer er geen uitzondering is, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor de inschrijving in de registers. Deze kosten zijn voor de rekening van de koper en dus niet voor u.

Als u als verkoper ons als makelaar opdracht heeft gegeven om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor uw rekening. Een NVM-verkoopmakelaar wordt meestal op basis van ‘no cure no pay’ ingehuurd. Dit betekent dat als er uiteindelijk geen koopovereenkomst gesloten wordt, u in principe niets betaalt.